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LECCO

Valori catastali e valori reali Che differenza c’é?

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Buongiorno Dott. Minussi, io ed i miei fratelli ci apprestiamo ad una divisione di beni legati ad un'eredità. Ci siamo accordati ed abbiamo in mente i valori dei beni da dividere ma il nostro geometra ci ha avvisato che i valori catastali differiscono. Cosa accade in questi casi? Come dobbiamo procedere? 

Il quesito del nostro lettore è di particolare interesse: infatti spesso capita che debbano essere divisi tra fratelli i beni già appartenenti ai genitori. Il nodo fondamentale è costituito dai valori, come è facilmente intuibile. Non vogliamo però parlare delle immancabili discussioni che si aprono tra i coeredi sulla valutazione dei singoli beni ricadenti nella comunione ereditaria: diamo per scontato che questi problemi siano stati in un modo o in un altro superati. La situazione di cui dobbiamo occuparci per rispondere al nostro lettore è quella di una fraterna che abbia raggiunto il pieno accordo sia su quali beni attribuire a ciascun fratello o sorella, sia sui valori che convenzionalmente i fratelli abbiano deciso di assegnare ad ogni cespite da dividere. E allora, potreste pensare, qual è la questione se tutti sono d’accordo nel dividere la casa di Lecco a Paola per un valore di 100, quella di Pescate a Giulio per un valore di 95 e quella di Ballabio a Luigi per un valore di 105? Il tema ha una valenza squisitamente fiscale: a questo proposito occorre dar conto brevemente di come funziona la tassazione della divisione. Con tale atto, a differenza di quello che succede con una vendita, non viene “trasferita” la proprietà di un bene da un soggetto ad un altro. Piuttosto è come se i beni che ricadono in comunione, che dunque già sono pro quota di proprietà di tutti i condividenti, diventassero, con effetti retroattivi, ciascuno di proprietà esclusiva del condividente al quale vengono assegnati. Così se viene attribuita a titolo divisionale a Paola la casa di Lecco (di cui era già contitolare per un terzo insieme agli altri due fratelli), è come se tale bene fosse stato fin dall’inizio interamente di sua proprietà. In altri termini, nella divisione non si vende e non si compra nulla, ma ci si assegna reciprocamente beni che sono già nel patrimonio dei condividenti. Da questa logica discendono conseguenza fiscalmente assai rilevanti. Infatti la tassazione dell’atto non è quella propria della vendita (che vede l’applicazione di un’imposta di registro con aliquota del 9% sul valore dei beni), ma un trattamento di speciale favore, che prevede un’aliquota pari solamente all’1% del valore della massa da dividere. Il tutto però a una precisa condizione: che i beni assegnati a ciascun condividente abbiano un valore pari alla quota che gli spetta di diritto. Altrimenti è come se uno di loro comprasse da un altro. Riprendendo l’esempio già fatto, nel caso di tre fratelli che sono contitolari ognuno per un terzo, il “gioco” funziona bene se a ciascuno viene attribuito un bene che corrisponde al valore di un terzo della massa. Pertanto se, complessivamente, tutti i beni valgono 300 e ciascuno, grosso modo, si “prende” un bene che vale 100 (sono ammessi scostamenti non maggiori del 5%), tutto funziona nel migliore dei modi: la tassazione è mite, come abbiamo detto. Se però a uno viene attribuito un bene che vale 150 e ad un altro un bene che vale 50 è come se, dal punto di vista fiscale, quest’ultimo avesse venduto al primo beni per 50. Dal momento che gliene sarebbero spettati 100, prendendone solo 50, la legge presume che gli altri 50 sono stati venduti. Dunque su questi 50 si genera automaticamente l’obbligo di pagare una somma di denaro (che in linguaggio tecnico viene chiamata “conguaglio”) e su questo “prezzo” si applica l’aliquota dell’imposta di registro propria della vendita, che come abbiamo visto è ben superiore a quella applicabile alla divisione. Non basta ancora: i valori di calcolo fiscale infatti non sono quelli “venali”, vale a dire quelli convenzionali che le parti tra di loro hanno convenuto come di reciproca soddisfazione. L’operazione si basa sul valore catastale dei fabbricati, valore che può essere significativamente difforme da quello che le parti hanno invece inteso stabilire tra loro. Ecco perché per le divisioni occorre uno specialista: sono contratti da mettere a punto in maniera estremamente accurata per evitare di incorrere in tribolazioni non soltanto tributarie, ma anche legate alla disciplina sul tracciamento dei pagamenti alla stregua della normativa antiriciclaggio, sulla quale avremo modo di condurre un separato approfondimento.

Daniele Minussi

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Autore:xxx

Pubblicato il: 01 Ottobre 2018

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