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Se compriamo casa quando é bene rivolgerci al Notaio?

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Buongiorno, io e la mia compagna, stiamo valutando di acquistare la nostra prima casa, ma vorrei capire quando potermi rivolgermi ad un notaio. Posso chiedere una sua consulenza prima dell'acquisto o solo al momento del rogito?

Il nostro lettore pone una domanda davvero “centrata”. Vorremmo davvero che chi intende comprar casa fosse sempre così previdente. La risposta è infatti affermativa: una volta individuato l’immobile da acquistare, sarebbe proprio opportuno rivolgersi subito al notaio, la figura professionale più adatta per garantire la sicurezza della compravendita, evitando sorprese non desiderate. E invece va detto che, nella stragrande maggioranza dei casi, questo non avviene. Per lo più per difetto di conoscenza, ma anche spesso per un malinteso convincimento di risparmiare sulla parcella. Ma perché rivolgersi al notaio? Non basta il geometra o il mediatore? A parte il fatto che ciascun professionista possiede un proprio specifico ambito di competenza, l’operato notarile è quello che meglio può garantire la sicurezza giuridica della contrattazione fin dall’inizio. Possono essere evitati sia i rischi connessi con l’anticipazione al venditore di somme il cui recupero potrebbe diventare problematico, sia le perdite di tempo nell’intavolare lunghe e laboriose trattative che poi sono condannate a finire in un vicolo cieco, determinando la perdita di altre occasioni. Esaminare i titoli di provenienza (cioè l’atto di acquisto in base al quale il venditore è diventato proprietario del bene e che costituisce la “base” per la successiva rivendita), effettuare le necessarie visure, spiegare in maniera dettagliata quali sono gli eventuali problemi. Questo è il compito del notaio prima addirittura di decidere se o meno procedere all’impegno di acquisto. Una volta deciso che l’immobile fa proprio per noi, sempre al notaio possiamo conferire l’incarico di preparare il contratto preliminare. Spesso tale fase è affidata al mediatore o al tecnico di una delle parti, ma non occorre spendere parole per far rimarcare come sia molto più sicuro che ciascuno faccia il proprio mestiere. Intendiamoci: non è vietato che il geometra assista le parti predisponendo il tale accordo, ma è fuori dubbio che egli non può possedere le competenze proprie di chi istituzionalmente svolge il ruolo di assistere le parti nelle contrattazioni. V’è tuttavia di più: la legge 28 febbraio 1997 n.30 ha introdotto nel codice civile l’art. 2745 bis. La norma prevede la possibilità, avvalendosi del notaio, di trascrivere il contratto preliminare, fornendo una fondamentale protezione all’acquirente di un bene immobile. È raro che una legge posta a tutela di un interesse così largamente diffuso sia rimasta maggiormente inattuata. La disposizione accorda a chi desidera comprare casa, la possibilità di “pubblicare” il contratto preliminare sottoscritto dalle parti (e autenticato dal notaio). In questo modo il compratore è garantito in maniera piena. Se anche il bene infatti fosse pignorato o ipotecato successivamente alla trascrizione del contratto preliminare, tali pesi non sarebbero “opponibili” al promissario acquirente. Questo significa, in parole povere, che l’acquisto è protetto, dopo la pubblicazione del contratto preliminare, dagli assalti di tutti quei soggetti che potrebbero accampare altri diritti sul bene. Ovviamente è fatta salva l’azione revocatoria per il caso in cui l’operazione di acquisto fosse una messa in scena per frodare le ragioni dei creditori del venditore. In questo modo viene messa al riparo l’anticipazione delle somme versate dal promissario acquirente a titolo di caparra o di acconto, somme che sarebbero invece irrimediabilmente perdute nel caso in cui il venditore, incapiente, fosse sottoposto ad esecuzione. Eppure questa forma elementare di protezione non soltanto non viene praticata, ma neppure consigliata. I costi non sono rilevanti: infatti le imposte anticipate per la registrazione del contratto preliminare vengono poi quasi interamente recuperate in sede di stipula del rogito di trasferimento della proprietà. Scegliendo questa soluzione soprattutto si gode già nella fase anticipata della negoziazione preliminare di tutte quelle attenzioni e verifiche che potrebbero condurre, se differite al tempo dell’atto finale, ad una triste constatazione: “troppo tardi!”.

Daniele Minussi

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Autore:xxx

Pubblicato il: 16 Aprile 2018

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