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LECCO

Muore la mamma e l’appartamento va in eredità  ai quattro figli... Come agire se uno dei fratelli ci abita?

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LECCO (afm) Il notaio Daniele Minussi risponde ai quesiti dei lettori. Se avete una richiesta da sottoporgli scrivete un’email a: redazione@netweek.it Buongiorno Notaio, siamo quattro fratelli, alla morte di mio padre, mia madre con enormi sacrifici ha riscattato un appartamento intestando a tutti (lei compresa) la quota di proprietà. Ora che è morta mia madre si pone il problema: un fratello è rimasto in casa e non si è sposato, è anche grande di età. Io e un mio fratello siamo d'accordo nel costituire l'usufrutto in favore del fratello scapolo, mentre l'altro nostro fratello vuole vendere la sua quota. Premesso che nessuno di noi è in condizioni di comprare la quota dell'altro, le chiedo che cosa può succedere al fratello scapolo che pure ha lavorato e contribuito all'acquisto della casa e di tutto ciò che esiste. Cosa possiamo fare noi in suo favore? Nell'attesa di un suo gentile riscontro colgo l'occasione per porgerle cordiali saluti

?Il nostro lettore ci introduce nelle pieghe di un caso pratico che tuttavia, nella vita di tutti i giorni, non è infrequente. Certamente quando la coperta è… “corta” la situazione si fa difficile e le soluzioni più ardue. Però ci proviamo! Il venir meno della madre dei quattro fratelli, tutti proprietari per quota dell’appartamento, ha “rotto” il delicato equilibrio che esisteva in precedenza. Non lo sappiamo per certo, ma si può immaginare che la mamma fosse titolare del diritto di abitazione sull’appartamento già caduto nella successione del marito. Pertanto la permanenza di uno solo dei figli sotto lo stesso tetto non rappresentava un problema per tutti gli altri. Anche il profilo fiscale ha la sua parte e, sempre facendo esercizio di immaginazione, possiamo ritenere che IMU, TARI e TASI non venissero corrisposte in concreto, potendo la mamma, residente in loco, fruire delle agevolazioni “prima casa”. Ma ora che lei non c’è più? È chiaro che la quota di un quarto appartenente ai figli in nuda proprietà ora è diventata proprietà piena in capo a ciascuno di loro. Questo garantirebbe teoricamente che tutti i fratelli potessero disporre della propria porzione e del godimento che è idonea a fornire. Esiste inoltre l’obbligo per ogni fratello (ad eccezione di quello che vive nell’appartamento) di corrispondere le imposte già citate in misura piena. Si tratta infatti di “seconda casa” per i tre che non vi vivono e non vi risiedono. Questa situazione è poi complicata dal fatto che il fratello residente nell’appartamento aveva contribuito tempo addietro, con il frutto del proprio lavoro, a pagarne il prezzo di acquisto, ma non è in grado (come peraltro gli altri) di disporre di una somma di denaro per comprare le quote degli altri. Cosa fare allora? Partiamo dalla disponibilità, riferita dal nostro lettore, di due dei tre fratelli a costituire un diritto di usufrutto in favore del fratello che vive nell’appartamento. Dobbiamo ritenere che questa intenzione possa condurre alla donazione dell’usufrutto, con riserva della nuda proprietà in capo ai due fratelli. Essi non si spogliano di tutto: quando venisse meno il fratello che vive nell’appartamento, la loro proprietà da nuda diventerebbe “piena” e potrebbe esser tramandata ai loro figli. Non avendo invece figli il fratello residente nell’immobile potrebbe “ricambiare” la gentilezza agli altri, magari nominando eredi i figli dei propri fratelli. Anche per le imposte la soluzione è ottimale: i due che donano più non pagherebbero tasse su una quota di proprietà priva di reddito, mentre il fratello residente nella casa, divenuto titolare di una quota di un quarto di piena proprietà e una metà in usufrutto si gioverebbe delle agevolazioni “prima casa”. E l’ultimo fratello? Egli vorrebbe vendere, ma l’altro non vuole (o non può acquistare). Dunque? Si può suggerire che essi almeno convengano su un contratto di locazione per la quota di un quarto dell’appartamento. Il canone dovrebbe essere assai modesto, certamente modeste anche le tasse, dal momento che quelle sui redditi potrebbero essere “assorbite” dalla c.d. “cedolare secca” che prevede un’aliquota del 20%, mentre continua ad essere dovuta IMU, TARI e TASI. Certo: il fratello continuerà ad abitarci, ma la semplicità non è … di casa.

Daniele Minussi

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Autore:xxx

Pubblicato il: 04 Dicembre 2017

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